|
承包地“變現(xiàn)”記：進(jìn)城農(nóng)民“退地”觀察 本文來源于：半月談網(wǎng) 發(fā)布時間：2016-8-5 退地是現(xiàn)實需求，也是理性選擇作為全國城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗區(qū)的重慶市，不少農(nóng)民在城鎮(zhèn)已有穩(wěn)定的職業(yè)和住所，享受到城鎮(zhèn)教育、醫(yī)療等公共保障，同時他們在農(nóng)村仍保留宅基地、承包地等土地權(quán)益。對一些進(jìn)城農(nóng)民來說，人地長期分離，一方面使農(nóng)地資源難以有效盤活，加劇承包地撂荒或宅基地閑置，不利于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展;另一方面，農(nóng)地作為進(jìn)城農(nóng)民重要財產(chǎn)權(quán)益，價值無法“變現(xiàn)”。 作為全國第二批農(nóng)村改革試驗區(qū)，重慶梁平縣全縣承包地面積近百萬畝，農(nóng)民約有72萬人，其中超過4成常年外出。隨著大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，放棄了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不少農(nóng)民確實有退出土地的意愿。為此，重慶梁平縣從2014年開始進(jìn)城農(nóng)民整戶退地試點。今年5月初，梁平縣川西村9社7戶農(nóng)民，向社集體經(jīng)濟(jì)組織申請整戶退出承包地，面積超過26畝，退地農(nóng)民每畝地將獲得1.4萬元補(bǔ)償。 土地有償退出，來自于農(nóng)民現(xiàn)實理性的選擇。半月談記者在川西村了解到，這7戶退地農(nóng)民進(jìn)城多年，有著穩(wěn)定的職業(yè)和居所。45歲農(nóng)民王元偉在外打工已20多年，在建筑工地干木工，月收入有1萬多元，加上妻子經(jīng)營餐館，一家人日子過得還算富足。王元偉說，自己既不會種地也不愿種地，家里近7畝承包地，以前免費送給親戚種，2014年又以每畝約700元的價格流轉(zhuǎn)給大戶種蓮藕和水稻。“流轉(zhuǎn)當(dāng)年，大戶按時足額交了租金，但第二年蓮藕價格暴跌，直到現(xiàn)在還有一半的租金沒付�！� 談到為何愿意退地，王元偉說：“土地流轉(zhuǎn)有風(fēng)險，與其一年一收租金，不如直接退地獲得一次性補(bǔ)償更劃算。帶著近10萬元補(bǔ)償金，一家人就算完全‘洗腳進(jìn)城'了�！� 在川西村，農(nóng)民馮輝祿從上世紀(jì)90年代初起，就東奔西跑各地打工，幾十年都沒摸過鋤頭下過地，也從沒依靠土地生活。如今全家人已從村里搬出，把家安在了福建廈門。馮輝祿這次回村，就是專門處理退地的事。“自己拿到退地補(bǔ)償后就要回廈門了，徹底和土地‘脫鉤'了。以后可能就只能一年回來一次走走親戚了�！� 重慶市巴南區(qū)也在做類似的退地嘗試。最近，巴南區(qū)天星寺鎮(zhèn)芙蓉村有7戶農(nóng)民將土地承包經(jīng)營權(quán)、集體經(jīng)濟(jì)收益分配權(quán)等農(nóng)村權(quán)益退還社集體經(jīng)濟(jì)組織，在獲得相應(yīng)退地補(bǔ)償?shù)耐瑫r，也自愿注銷集體經(jīng)濟(jì)成員資格，轉(zhuǎn)戶進(jìn)城。同時，在確保土地集體所有權(quán)性質(zhì)不變、土地用途不變的前提下，農(nóng)業(yè)公司與社集體簽訂了土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，對這7戶農(nóng)民退出的土地進(jìn)行綜合開發(fā)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營。 五步流程確保承包地退出平穩(wěn)有序 進(jìn)城農(nóng)民整戶退地，目前處于摸索階段，一些基層做法值得總結(jié)。在梁平縣，為了保證改革平穩(wěn)推進(jìn)，減少社會風(fēng)險，縣里按照封閉試點的原則，重點做了五項政策設(shè)計：一是設(shè)定退地門檻。須同時滿足有穩(wěn)定職業(yè)或經(jīng)濟(jì)來源和有穩(wěn)定住所兩項條件，才能整戶退地。川西村9社搞退地試點時，有21戶農(nóng)民提出了退地申請。經(jīng)嚴(yán)格審核，最后只有7戶完全滿足條件，進(jìn)入退地程序。 二是明確退地流程。農(nóng)民提出退地申請后，需由集體經(jīng)濟(jì)組織成員會議討論同意、公示、備案并向社集體交還《土地承包經(jīng)營權(quán)證》。 三是確定退地價格形成機(jī)制。退地價格由集體經(jīng)濟(jì)組織與退地農(nóng)戶充分協(xié)商，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及不同地類、地塊位置，綜合考慮本輪土地承包期(至2027年止)剩余年限和年均土地流轉(zhuǎn)收益等因素，確定退地補(bǔ)償價格。川西村9社召開了3次村民代表會，共同協(xié)商退地價格，最后確定了每畝1.4萬元的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 四是籌措退地資金。采取縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)財政補(bǔ)助一點、集體經(jīng)濟(jì)組織自籌一點的辦法，籌措退地周轉(zhuǎn)金，用于支付退地補(bǔ)償款。川西村7戶進(jìn)城農(nóng)民退地補(bǔ)償就由退地周轉(zhuǎn)金先行墊付。 五是建立退地利用辦法。按照“農(nóng)地農(nóng)用”的原則，農(nóng)民退地后，社集體可將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)大戶經(jīng)營，不改變土地用途和性質(zhì)。每年流轉(zhuǎn)收益用于歸還周轉(zhuǎn)金，超額部分作為社集體經(jīng)濟(jì)組織收入。 梁平縣農(nóng)村改革辦公室副主任吳正遠(yuǎn)說，通過退地試點，一方面“變現(xiàn)”了農(nóng)民承包地財產(chǎn)價值，使農(nóng)民帶著財富進(jìn)城。另一方面也沒有改變農(nóng)地集體所有性質(zhì)，不會沖擊土地制度的穩(wěn)定性。 頂層設(shè)計需完善，社�？瞻滓钛a(bǔ) 記者在退地試點地區(qū)發(fā)現(xiàn)，由于承包地退出事關(guān)群眾切身利益，直接牽涉土地改革全局，一些國家政策在基層難以突破，一些難題也需要在改革過程中逐步給予回答。 在梁平縣，目前整戶退地面積控制在26畝左右，這主要是出于封閉運行、防控風(fēng)險的考慮。吳正遠(yuǎn)說，退地改革要進(jìn)一步推廣，有兩個問題需要頂層設(shè)計給予解答：一是到2027年第二輪土地承包期結(jié)束后，對于退地農(nóng)民交還給社集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，是否應(yīng)該向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員重新分配，目前國家政策、法律尚不明確。二是在對農(nóng)村土地征用時，為了保障農(nóng)民生存，目前國家有較為完善的征地農(nóng)民養(yǎng)老保險等保障政策，但針對自愿退地的農(nóng)民，相關(guān)配套社會保障政策尚處于空白階段。 基層干部和退地農(nóng)民建議，針對農(nóng)民土地退出的現(xiàn)實情況，國家可考慮擇機(jī)出臺農(nóng)民自愿退地養(yǎng)老保險，有效保障農(nóng)民退地后的基本生活，減少改革風(fēng)險。 同時，在梁平縣退地試點中，采取“財政出資+社集體經(jīng)濟(jì)組織自籌”方式，建立土地退出周轉(zhuǎn)金，解決退地補(bǔ)償問題。從目前來看，由于退地補(bǔ)償是一次性支付，周轉(zhuǎn)金面臨著較大的籌措和資金平衡壓力。 在川西村，7戶農(nóng)民退地需一次性支付40萬元補(bǔ)償，而社集體將農(nóng)民退出的土地再流轉(zhuǎn)給大戶，每年租金收入不到2萬元。即便大戶每年按時支付租金，社集體要完全償付周轉(zhuǎn)金，需要20年的時間�；鶎咏ㄗh，要使農(nóng)民退地平穩(wěn)運行，應(yīng)配套完善的土地退出周轉(zhuǎn)金籌集機(jī)制，減輕資金壓力。 如今在重慶，農(nóng)民退出宅基地已有相對完善的制度通道，即依托“地票”交易方式，農(nóng)民平均每畝宅基地能獲得10萬元以上的收益，成為進(jìn)城安家落戶的重要資本。 “以前是死資產(chǎn)，如今價值14萬元/畝�！� 重慶江津區(qū)永興鎮(zhèn)農(nóng)民周思強(qiáng)將自家宅基地復(fù)墾為耕地，獲得收益，隨后在鎮(zhèn)上買了一套100多平方米的商品房�！耙郧拔壹肄r(nóng)房已有了40多年，四面透風(fēng)，土墻裂開得有碗口那么大，都成危房了，真沒想到還值9萬塊錢�！� 宅基地之所以能復(fù)墾“變現(xiàn)”，得益于地票設(shè)計。作為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，在2008年底重慶成立了全國首家農(nóng)村土地交易所，根據(jù)國家城鄉(xiāng)建設(shè)用地占補(bǔ)平衡的規(guī)定，引導(dǎo)農(nóng)民對廢棄的宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)墾，形成建設(shè)用地指標(biāo)，即“地票”，利用土地級差地租原理進(jìn)行交易，收益扣除復(fù)墾成本，剩余的85%直補(bǔ)給農(nóng)民，15%歸集體。 “復(fù)墾宅基地，搞地票交易，最初動議還來自于群眾主動要求。”涪陵區(qū)洪湖村黨支部書記郭中禮說，“農(nóng)民愿意把宅基地復(fù)墾，原因也不復(fù)雜。村里700多套農(nóng)房中，完全坍塌的有40多套;多年無人居住的、已成為危舊房的有200多套。不少農(nóng)民覺得，農(nóng)房沒法進(jìn)入市場、無法交易，與其長期閑置、破損不堪，不如復(fù)墾‘變現(xiàn)'，還能獲得一筆可觀收益�！� “宅基地復(fù)墾，地票交易，既是經(jīng)濟(jì)事務(wù)，農(nóng)民利益要保障，經(jīng)濟(jì)訴求要尊重;同時也是群眾工作，要讓農(nóng)民自愿參與、自主決定，在市場中公平獲得土地財富。”在涪陵區(qū)國土局干部楊斌看來，衡量農(nóng)村土地政策創(chuàng)新是否成功，關(guān)鍵要看農(nóng)民滿不滿意、能否受益，一定要讓群眾自愿、不搞強(qiáng)迫命令。 洪湖村村民譚明清一家經(jīng)濟(jì)狀況一般，全家5口人只有4畝地，一年打工、干農(nóng)活收入總共只有2萬多元。村民大會之后，譚明清是村里申請宅基地復(fù)墾的第一批村民�！巴ㄟ^地票交易，按照宅基地14萬元/畝的交易價格，我家0.6畝地，能得到8萬多塊錢，再加上政府危房改造補(bǔ)助，我在農(nóng)民新居買了一套160平方米的房子，生活條件好多了。” “地隨人走”：自主選擇是基礎(chǔ)，利益激勵是關(guān)鍵 目前，我國龐大的農(nóng)村人口基數(shù)決定了巨大的農(nóng)村居民點用地規(guī)模，加上“一戶多宅”、“建新不拆舊”等問題長期得不到解決，農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)后留下的空置宅基地缺乏流轉(zhuǎn)再利用或退出機(jī)制，“人走地不動”。各種因素疊加導(dǎo)致農(nóng)村“空心化”加劇，使宅基地閑置、浪費問題凸顯。 在戶籍改革過程中，重慶市曾經(jīng)有測算，要使新市民完全融入城鎮(zhèn)，人均需要配套約100平方米生活居住用地。對于整個用地市場供給而言，地票在一定程度上暢通了“地隨人走”的機(jī)制，伴隨農(nóng)民大規(guī)模進(jìn)城落戶，其留在農(nóng)村的宅基地得以重新復(fù)墾成為耕地，在當(dāng)前農(nóng)村建設(shè)用地減少的同時，依靠增減掛鉤機(jī)制，城鎮(zhèn)建設(shè)用地得以增加，滿足了新增城市人口的用地需求。 在現(xiàn)階段，進(jìn)城農(nóng)民不愿意退出宅基地主要原因還是補(bǔ)償?shù)陀陬A(yù)期、在城市就業(yè)沒有保障、買不起房等。半月談記者曾在梁平、豐都不少村社采訪了解到，只要退出機(jī)制合理、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較高、相關(guān)權(quán)益保障到位，相當(dāng)部分進(jìn)城農(nóng)民有退出宅基地的意愿。 在不少專家看來，地票交易的建立，為城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民進(jìn)城提供了利益補(bǔ)償機(jī)制。農(nóng)民通過地票獲取收益，同時在戶籍改革政策扶持下，更有助于解決城鎮(zhèn)住房、養(yǎng)老、醫(yī)療等問題，能更快地融入城鎮(zhèn)生活。 在重慶，有了地票之后，農(nóng)民退出宅基地的畝均收益穩(wěn)定在14萬元左右，符合農(nóng)民的心理預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計，重慶全家轉(zhuǎn)戶進(jìn)城的農(nóng)民中，通過地票方式退出宅基地的就達(dá)到1/4左右，而且還有一部分已經(jīng)提出申請并在實施。 記者發(fā)現(xiàn)，重慶推動農(nóng)民轉(zhuǎn)戶進(jìn)城，并不強(qiáng)迫要求必須退出宅基地，是否退地、是否通過地票復(fù)墾宅基地都是農(nóng)民的自主選擇。在現(xiàn)階段，地票交易對偏遠(yuǎn)農(nóng)村進(jìn)城農(nóng)民吸引力更突出。在重慶城口、巫溪等貧困、偏遠(yuǎn)農(nóng)村，農(nóng)民房屋長期閑置、甚至廢棄，有的已經(jīng)喪失了居住功能，不少農(nóng)民都主動提出將宅基地復(fù)墾，退出變現(xiàn)后，搬遷進(jìn)城或到農(nóng)民新村居住。而對于經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的近郊農(nóng)村，或?qū)τ诓簧傩陆ㄞr(nóng)房的農(nóng)民而言，不少人認(rèn)為未來宅基地升值潛力還很大，目前的“地票”交易尚未達(dá)到其經(jīng)濟(jì)預(yù)期，交易變現(xiàn)不“劃算”，復(fù)墾宅基地意愿并不強(qiáng)烈。(半月談記者 李松) |
|
上一條：上半年民間投資增速下滑 調(diào)動投資積極性迫在眉睫[ 2016-8-4 ] 下一條：超半數(shù)省份出臺供給側(cè)改革方案 謹(jǐn)防政府“越位”[ 2016-8-5 ] |
